民泊ノウハウ

Airbnbでスーパーホストを維持する代行会社の3つの特徴とは?

2020年1月29日

今やAirbnbの民泊運営で収益を出すには、スーパーホストの獲得・維持が必須になっています。

何故ならAirbnbは民泊の最大手であり、スーパーホストになることで検索上位に表示される可能性がぐっと高まるからです。

検索上位に上がればゲストの目に留まる機会が増え、予約も増えていきます。
予約が増え、稼働率が高くなることで間接的に収益も上がっていくというわけです。

しかし、スーパーホストの維持は難しく、年4回の審査を毎年クリアしなければなりません
何らかのミスが生じ、スーパーホストのバッジを奪われてしまうことも少なくないのです。

これは民泊運営代行にも同じことがいえます。

何故なら、代行業者もごくまれにホスト側のキャンセル、レビューへの返答を怠るなどの理由でホストをスーパーホストから落としてしまうことがあるからです。

維持が難しいとはいえ、1度スーパーホストから落とされてしまったら、もう代行を任せたくないですよね。

この記事を読んでいる方の中には、代行業者のせいでスーパーホストから落とされてしまった方もいらっしゃると思います。

ですが、自力で取り戻そうといっても、代行に頼らずスーパーホストを取り戻すのはとても大変です。
昼間働いているお忙しいあなた方であれば尚更です。

スーパーホストの称号を取り戻すには、より多くの時間を民泊に費やさなければならないので、副業で民泊を運営されている方には非常に厳しいのが現状です。

なので、スーパーホストを戻るには、今の代行業者よりも信頼できて実績が伴っている業者に乗り換える必要があります。

この記事ではスーパーホストの獲得・維持のために代行業者の乗り換えを考えている方々のために、スーパーホストを維持できる代行会社の3つの特徴についてお話しております。

この3つが代行業者を選ぶ指標になりますので、ぜひ最後までお読みください。

Ⅰ.個人でやるのは難しい!?スーパーホストの4つの条件!


3つの特徴をお話する前に、まずはスーパーホストになる難しさについて少しお話していこうと思います。

何故なら、スーパーホストだったけど代行に任せっきりだったからそんなに詳しくないという方が結構いらっしゃるからです。
また、説明されてからスーパーホストの存在を知ったという方も非常に多いです。

実際、弊社にもそのような方々は多くいらっしゃいます。
信頼してくださっていると考えれば嬉しいことではありますが、やはり知識はあったことに越したことはありません。

なので、ここで1度スーパーホストになるための条件をお話します。

もう知ってるよ!という方は読み飛ばしてしまって構いません。次の章に進んでください。

さて、スーパーホストになるために必要な条件は全部で4つあります。

    スーパーホストになるための4つの条件

  1. 総合評価4.8以上
  2. 10件以上の宿泊実績
  3. キャンセル率1%未満
  4. ゲストのメッセージへの返答率90%以上

過去1年間で以上の4つをクリアしている必要があります。
それぞれどういった条件なのか、1つ1つ説明していきましょう。

1.総合評価4.8以上

総合評価というのは、Airbnbで検索すると物件の右下に現れる星5段階の評価のことです。

この評価は全6つの評価

  1. 清潔さ
  2. 掲載情報の正確さ
  3. コミュニケ―ション
  4. チェックイン
  5. 価格
  6. 所在地

を平均した数値が表示されます。
これらの評価は個人で高く維持するのは非常に難しいです。

掲載情報の正確さ」や「所在地」なら情報を間違えなければいいだけです。
しかし、「コミュニケーション」や「チェックイン」、「価格」に関しては、それなりの民泊に関する知識が必要になってきますので、高評価をもらうのは難しいです。

また、この評価は完全にゲスト依存になりますので、ホスト側で干渉できないのが頭を悩ませる原因の1つです。

2.10件以上の宿泊実績

スーパーホストになるためには1年間で累計10件以上の宿泊実績が必要になります。
これは他の3つと比べるとクリアするのが楽な部類です。

しかし、何かしらの検索上位に表示する対策をしなければ時間がかかってしまう点には注意です。

3.ホスト都合のキャンセル率1%未満


都合が合わなくて鍵を渡しに行けない、ダブルブッキングしてしまったなどが原因で生じるホスト側の都合でのキャンセルは1%未満に抑えなければいけません。

ゲスト側のキャンセルは基本カウントされませんが、下で説明する「ゲストのメッセージへの返答」を怠ってしまうとホスト都合のキャンセルとなってしまうケースもあります。

なので、メッセージ対応はもちろん、鍵の受け渡しの自動化や一元管理システムの利用など、しっかりとした管理が必要になります。

4.ゲストのメッセージへの返答率90%以上


Airbnbではゲストからメッセージなどでの問い合わせがくることが多くあります。
スーパーホストになるには、そのメッセージへの返答率を90%以上にする必要があります。

しかも、メッセージへの返答は24時間以内に応答しなければなりません。

結構猶予があると思うかもしれませんが、案外忘れやすいものなのです。

何故なら、民泊を利用する客層は外国人が多く、時差の影響で深夜に届くことが非常に多いからです。

そのため、仕事をしながらだと後回しにして、結果忘れてしまうと事態が多く起こります。

また、メッセージの返答率はキャンセル率と関連があります。

メッセージの返答を怠ってゲストがキャンセルをしてしまった場合、ホスト都合のキャンセルとみなされてしまうからです。

なので、個人でスーパーホストになりたいならば常にメッセージが届いていないかを確認、届いていたのならば忘れないうちに返答しなければなりません。

Ⅱ.スーパーホストを維持するには結局、代行に頼るしかない!!

上の章で申し上げた通り、スーパーホストになるための条件は、

  1. 総合評価4.8以上
  2. 10件以上の宿泊実績
  3. キャンセル率1%未満
  4. ゲストのメッセージへの返答率90%以上

の4つになります。

キャンセル率を1%未満にするために、常にトラブルに対して対応できるよう時間は空けとかなければいけません。

また、メッセージに返信するためにずっとスマホやパソコンを気にしておく必要があります。

副業としてやっていくには時間が足りない条件です。

なので、スーパーホストになるには、しっかりとしたノウハウのある代行業者に頼むのが1番の近道となっています。

業者によっては鍵の受け渡しやカスタマー代行、宿泊管理などといった、ホストが煩わしいと思っていることをすべて請け負ってくれる「完全代行」という形態があります。

スーパーホストにしてくれるだけでなく、ホストの手間なく民泊運営ができるので、副業として民泊を回している方にはぴったりです。

なので、乗り換えるなら完全代行業者を選ぶといいでしょう。

では、そのような前提を踏まえ、完全代行業者で外せない特徴を4つ紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

Ⅲ.スーパーホストを維持できる代行会社の3つの特徴


さて、代行業者に求める3つの特徴は以下の通りになります。

  • メッセージ代行を自社で持っている、または委託している
  • Airbnbの検索上位表示の対策をしている
  • 清掃・カスタマー代行も行っており、現場の状況をよく理解している

こちらに関しても1つずつ説明していきます。

メッセージ代行を自社で持っている、または委託している


ゲストへのメッセージ返答を迅速に行うために、メッセージ代行は欠かせない機能です。

仕事でお忙しいあなたの代わりにメッセージ対応をしてくれるので、返答率は非常に高いです。返答率100%は当たり前になります。

また、返答率を高く維持することで、ホスト都合のキャンセルも防ぐことができるようになります。

代行を探すならば、必ずメッセージ代行を持っている業者を中心に探すようにしましょう。

自社で清掃・カスタマー代行を行っており、現場の状況をよく理解している


民泊でのトラブル対応、運営をするにあたって、現場の状況把握というのは1番といっていいほど重要なことです。

どこに鍵があるのか、
周辺にはどのような施設があるのか、
室内にはどのような施設があって、備品のストックはどれくらいあるのかなど、その物件に関わるすべてを知らなければ、ゲストのクレームに繋がりかねません。

ゲストのクレームは低評価に繋がり、スーパーホストから遠のいてしまうということは皆さんお分かりかと思います。

なので、1番現場と密接な関係にある清掃代行カスタマー代行を行っている業者が1番トラブルが少なく信用できる業者であるといえます。

弊社でも清掃代行とカスタマー代行を自社行っており、社員は必ず清掃とカスタマー対応を経験しています。
まずは現場を知るようにして、理解を深めさせています。

乗り換え先の代行業者を探す際は、社員全員が現場を知っているような業者を選ぶようにすると、レビュー評価が上がっていきます。

Airbnbの検索上位表示の対策に取り組んでいる


Airbnbには、レビューの評価が高かったりキャンセル率が低かったりすると、検索された際に上位に上がりやすくなるというシステムがあります。

高い評価やキャンセル率、返答率が優秀な物件のリスティングが上位に上がることになります。

ここまで言えば皆さんお分かりかと思いますが、要するに 、

検索上位に上げられるような実績・信頼を持つホストがスーパーホストになる

ということです。

スーパーホストになれば、検索上位に上がる

ということではないのです。

少しややこしい話かもしれませんが、良いリスティングを上位に上げたいというAirbnb運営側の気持ちを考えれば理にかなった話です。

なので、乗り換えの業者を選ぶ際は必ず検索上位表示のノウハウがある業者を選びましょう。

Airbnbの検索上位表示に明るい代行業者に頼めばスーパーホストになれる可能性が高まります。

検索上位表示のノウハウがある、さらにいえば、そのようなウェブサイトの知識がある代行業者を見つけ出すことができれば、スーパーホストを取り戻すことができます。

1人でスーパーホストを取り戻すのは困難!あなたが信頼できる代行業者を探そう!!


ここまで乗り換えの代行業者を探す方法についてお話してきました。

1度まとめておきましょう。

  1. スーパーホストの条件は副業でクリアしていくのは難しい。
  2. スーパーホストを維持できる代行業者は必ずメッセージ代行をしており、現場をよく知っている。
  3. 検索上位表示の対策をしている業者であることは絶対に欠かすことはできない。

この3つを念頭に置いて探せば、必ず満足いく代行業者が見つかります。

ぜひ参考にしてみてください。

ちなみにBCMはどうなのか、以上3つの条件をクリアできるのかと思う方もいらっしゃると思います。

弊社ではお客様の収益に貢献するために、検索上位表示させるように常に努力しています。
実際、弊社物件の平均稼働率75%以上を叩き出している物件もあります。

メッセージ代行やカスタマー代行、清掃代行などをすべてワンストップで行っていますので、外部に委託することもありません。

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