ホスト向けAirbnbの使い方!料金設定や保証制度、搭載機能を解説

ですが、あなたが民泊を運営している地域の宿泊需要や料金相場がわかってくれば、ここの項目はあまり使わなくなってきます。
スマートプライシングよりも直接手動で料金を操作した方が収益が上がりやすくなるからです。

この機能はあくまで類似物件の料金や宿泊需要から基本料金の値上げ・値下げをしているだけなため、適正な料金を算出しているわけではないからです。
運営に慣れてきた頃には、自動から手動に切り替えて適正な料金を探りに行くのも1つの手です。
ですが、最初は何もわからない状態で始める方が多いと思いますので、Airbnbに任せてしまうのも1つの手です。

連泊割引

割引%を設定することで、1週間滞在・1か月滞在の際に割引が発生するようになります。

などの理由がありますので、設定しておくことをオススメします。
週割の相場は10~15%、月額割引は20~30%で設定するのがオススメです。

早期割引・直前割引

1か月前予約などの早期割引、当日予約などの直前割引の%を設定できます。
民泊は割引を駆使して稼働率を上げ、収益が¥0になる日を極力なくすのが大事になってくるので値引きなどは積極的に行うべきです。
しかし、これらの割引は手動で料金設定するようになると設定する必要がなくなってきます。
スマートプライシングをONにしているときだけ10%ほどで設定して、OFFにしたら設定しないのがオススメです。

諸費用&追加チャージ

こちらでは、

を設定できます。
この中でも重要なのは、清掃料金と保証金です。

清掃料金

民泊運営代行業者に委託している場合、業者から請求される料金をそのまま記載するべきですが、ご自身で清掃をされる際はかかる費用から鑑みた料金を設定しましょう。
目安としては~30㎡で¥3,000、それから10㎡ごとに¥1,000ずつ加算していく感じがベストです。

保証金

ここでいう保証金はゲスト起因で民泊の設備が故障・破損した際に支払う保証金です。
ホテルでいうデポジットと似ていますが、Airbnbの場合は事前に請求ではなく、弁償が必要な事態が起きた場合にのみ発生します。

つまり、「何か壊した場合はこれくらい請求しますよ!」とゲストに前もって警告するために設定するわけです。
とはいっても、あまりに高い金額を設定してしまうと、怖がってゲストが泊まりたくなくなってしまうので、高くても¥10,000程度に抑えるようにしましょう。
また、¥10,000で補完が利くように家具の値段も少々気を付ける必要がある点にも注意です。

予約可能状況

ここでは主に最低宿泊日数と一元管理システムのカレンダーとの同期が可能です。
それぞれ少しわかりにくいところがあるので解説します。

最低宿泊日数の設定

基本的には1泊からの宿泊で設定しても大丈夫です。
しかし、あなたが特区民泊の許可を取って民泊をする場合、法律によって最低宿泊日数が2泊3日からになりますので、今一度ご自身が取得した許可法を確認してください。

カレンダーの同期

パッと見た感じではわかりにくい項目ですが、こちらは複数サイトを一元管理できるサイトコントローラー内のカレンダーを同期するための項目です。
iCalと呼ばれるコードをAirbnbに入力することで他のサイトと予約状況を同期して、ダブルブッキングを防ぐことができます。
もし、サイトコントローラーを利用している方がいましたら、こちらから同期を行ってください。

Airbnbの大事な使い方解説!料金設定ってどうやるの?

さて、少し長くなってしまいましたが、ここまでリスティング編集画面の操作方法についてお話してきました。
しかし、まだ疑問に思うこともあるかと思います。
それは料金設定に関してです。

1. スマートプライシングをONにすれば自動で料金を設定してくれる
2. 周辺の料金相場・宿泊需要がわかってきたらスマートプライシングをOFFにして手動で設定する

この2つを説明しましたが、手動で設定する場合、一体どのように設定していけばいいのでしょうか?
ここでは弊社が培ったノウハウの中から1つ、有効な料金設定の方法をお教えします。

料金は赤ポチが消えるラインで設定すべし!

一体どのように料金設定をしていけばいいのか。
その答えは、

カレンダーにあるこの赤ポチが解決してくれます。
これは「この金額では高すぎるよ!」という警告のサインなので料金を下げる必要があるのですが、同時に収益を最大化することができる料金を見定めるサインにもなっているのです。

赤ポチは当然料金を下げていけばいずれ消えるのですが、料金設定をする際は赤ポチが消えるか消えないかのラインを探しにいくのがポイントになります。

このギリギリのラインというのは、「高くもないし低くもない料金」ですので、集客に支障はなく、かつ最大限に収益を伸ばすことができる金額なのです。

もちろん、周辺の類似物件の料金と需要を知り尽くしていて、自力で料金を設定できるならこの方法を使う必要はありませんが、もしまだ不安があるという方はぜひ使ってみてください。

Airbnbで起こるトラブル!!状況による4つの対処方法とは?

料金設定の次に懸念すべきことはやはり民泊運営上でのトラブルです。
近隣住民とのトラブル、ゲストとのトラブル、家具や設備の破損など、民泊には様々なトラブルが付きまといます。
また、トラブルはインフルエンザのようなもので、たとえ予防していたとしても罹るときは罹ってしまうものです。

なので、トラブルの予防はたとえ起こったとしても被害や損益を最小限に抑える動きが重要になってきます。
ここでは、

の2つについてお話していきます。
何か起こってしまった後では遅いので、ぜひお読みになってもしものときの参考にしていただければ幸いです。

トラブルを未然に防ぐ方法

まずはトラブルの予防策についてお話しましょう。
ここでお話するのは2つです。

それぞれトラブル防止に非常に有効ですので、ぜひ実行してみてください。

ゲスト要件を設定する

リスティング編集画面でもお話しましたが、ゲスト要件を設定することでトラブルの発生を未然に防ぐことができます。
特に悪いレビューが付いているゲストの宿泊をブロックできるのが大きく、騒音や部屋をぞんざいに扱う人たちを宿泊させることがなくなります。
また、パスポートを持っていない外国人などの滞在を防ぐことができるので、警察沙汰になることもほぼなくなります。

ハウスマニュアル・ハウスルールを設置する

それぞれ、

とAirbnbで定義されています。
しかし、この2つを別々に設置する必要はなく、まとめて1つの冊子にしてしまっても問題はありません。
ハウスマニュアルは宿泊客が外国人だと日本製品の使い方がわからなかったり、字が読めなくて操作を間違えたりすることが頻発しますので、きちんと説明書を置いてあげる必要があります。

ハウスルールもゲストにしてほしくないことを先に注意することが可能なのでこの2つは必ず設置しましょう。

また、ハウスルール・ハウスマニュアルの記述が日本語だけでは本末転倒なので、絶対に外国語での説明も入れるようにしましょう。

少なくとも英語と中国語、できれば韓国語も網羅しておきたいところです。

トラブルが起きてしまった場合

さて、上記のトラブル防止に取り組んだとしても、やはり不測の事態は起きてしまうものです。

その場合、なんで起きてしまったかを考える前に、どうやってトラブルを解決するかに念頭を置きましょう。

Airbnbにはトラブル時に頼りにできるサービスが3つあるので、これらを使って解決することができます。

それぞれお話していきましょう。

家具の破損等は保証金で補える

家具や備品、安めの家電などの破損はリスティング編集画面の「料金設定」で設定した「保証金」で補うことができます。

先ほどお話した通り、ゲストが壊した場合は追加で請求することができますので、そのお金で買い替えなどの対応が可能です。

保証金の金額を超える場合は「Airbnbホスト保証」を利用しよう!

空調や洗濯機、壁紙などの汚破損で、設定した保証金の額を超えてしまった場合は、Airbnbホスト保証を利用することができます。

Airbnbホスト保証は、ゲストによる家財損失が設定した保証金の額を超えたときや保証金未設定の場合、Airbnb運営が最大¥100,000,000まで保証してもらえるというものです。

1サイトの保証としては破格の金額なので、使わない手はありません。

少し高いものが破損してしまった際には必ず利用しましょう。
しかし、芸術品や金銭などの貴重品に関しては対象外なので要注意です。

近隣住民とのトラブルなら……Airbnbの補償保険を使おう

ゲスト・ホスト間のトラブル以外にも、近隣住民などの第三者とのトラブルも起こる可能性があるのは、先ほどお話した通りです。
しかし、保証金とホスト保証の2つは第三者とのトラブルに適用されません。

そこで役に立つのが、ホスト補償保険という保険です。
この保険は第一次保険として適用でき、第三者からの対人・対物的な事故の賠償請求を受けた場合に適用されます。

具体例を述べるならば、例えばスーツケースが倒れて近隣住民の方がケガした場合やゲストが民泊の家主やマンション管理業者に賠償請求を行った際に使うことができます。

補償はリスティング所在地ごとに$100,000,000までとなっていますので、あなたや管理業者の負担はかなり軽減されます。
もし不慮な事故で賠償請求をされたときはぜひご利用ください。

ゲストとのトラブルはAirbnbに仲裁してもらうことが可能

上記の3つの保証・補償の他にも、Airbnbには問題解決センターというトラブルの間に入って弁償金の請求や返金処理の仲裁をしてくれるサービスがあります。

保証金の請求をしたいけどゲストとの連絡が取れないときや、逆にゲストに送金したいときなどに便利です。
音信不通のゲストや直接やり取りしたくないゲストを相手にするときなどに利用しましょう。

民泊運営の要であるAirbnb!自由に操作して柔軟な運営を目指しましょう!

ここまでAirbnbを自由に操作して柔軟な運営と高い収益を実現するためにAirbnbの操作方法や料金設定の仕方、トラブルの対処方法についてお話してきました。
ここで1度まとめておきましょう。

この4つを抑えていただければ、Airbnbの操作がスムーズになり、ストレスフリーな運営と高い収益を得ることができます。

Airbnbは民泊ホストならば必ず登録する宿泊予約サイトです。
このサイトの操作で躓いてしまうと他のサイトにも着手するどころか民泊運営が頓挫してしまう可能性もありますので、ぜひこの記事を読み返して、安定した運営を目指していただきたいと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。