民泊の始め方

読むまで不動産に行くな!収益が上がる民泊の物件選び6つの方法!

2020年2月6日

年々増加するインバウンドの宿泊需要に目を付けて、民泊に投資する方々が増えてきています。

特に東京五輪が行われる2020年は年間の来日者数が3600万人に及ぶとされており、都内の宿泊施設で彼らの需要を満たすことができないという問題が起きています。

なので、今始めれば溢れる需要に応え、収益を上げることができる可能性があります。

ただ、「民泊を始めよう」と思い立ってもすぐに始められるわけではありません。
運用開始には1~3か月ほどの時間を要しますし、法令や条例などのハードルを越える必要があります。

また、収益に重きを置いて民泊を始めるならば、さらに考慮すべき事柄が増えます。
民泊ができて、かつ高い収益を望める物件を探すだけでも、非常に時間がかかってしまうのです。

「民泊は楽に稼げるビジネスだ」と謳っている記事や民泊代行業者がありますが、弊社からしてみれば民泊を始めるのは決して楽ではありません。

ですが、弊社が培ったノウハウや経験によってあなた方の物件選びをサポートすることはできます。
この記事では我々がお客様に提供している物件探しの4つの基準についてお話していきますので、ぜひあなた方の参考にしていただければ幸いです。

確認必須!民泊可能物件かを確認する3つの規則!


まずは収益の高い物件かどうかを確認する前段階である「そもそも民泊が可能な物件」なのかを確かめる方法をお話します。
方法は以下の3つになります。

  1. 各自治体の用途地域を確認
  2. 各法令の要件をクリアできる物件かどうかの確認
  3. マンション管理規約と転貸の承諾を確認

これらの項目をすべてクリアしなければ民泊を運営することはできません。
それどころか違法民泊に分類され、法で罰せられることになりますので、必ず確認しましょう。

各自治体の用途地域を確認しよう


引用:都市計画用途地域について -新潟県五泉市HP

各自治体には用途地域と呼ばれるその地域でどのような建築物を建てることができるのかを示す区分が必ずされています。
宿泊業にも他の建築物と同じように運営できる地域と運営できない地域がしっかりと分けられており、オーナーは遵守しなければなりません。
それぞれの用途地域の詳しい用途は以下のようになっています。


引用:都市計画用途地域について -新潟県五泉市HP

表を見てわかるように、ホテル・旅館が運営できないのは、

  1. 第一種低層住居専用地域
  2. 第ニ種低層住居専用地域
  3. 第一種中高層住居専用地域
  4. 第ニ種中高層住居専用地域
  5. 工業地域
  6. 工業専用地域

の6つとなっています。
ホテル・旅館は旅館業法の許可を得て運営するため、これらの地域では簡易宿所の許可を得た民泊の運営もできなくなります。

もし旅館業法の簡易宿所を利用して民泊を運営される際は他の地域で運営をしましょう。

ちなみに、民泊新法と東京都大田区や大阪府大阪市などで行われている特区民泊(旅館業の特例)に関しては住宅での運営という前提があるため、住宅の建設ができない工業専用地域以外であれば運営が可能です。

しかし、自治体によっては禁止されている場合もありますので、必ず確認を行うようにしてください。
予め覚えておいてください。

各法律の要件をクリアできる物件かどうかを確認する

確認すべきことは用途地域だけではありません。
もし目ぼしい物件を見つけた場合に、法令の要件を達成できる物件かどうかをチェックする必要があります。
法律とは、先ほども話に出てきた、

  1. 旅館業法
  2. 特区民泊
  3. 民泊新法

の3つのことです。
この3つのうち、必ず1つは取得しなければなりませんので、取得する法律に合わせた物件選びが必要になってきます。

それぞれの取得要件は以下の通りです。

    旅館業法(簡易宿所)

  1. 客室床面積が1人当たり3.3㎡以上(10人以上なら延床面積33㎡以上)あること
  2. 窓や換気口などの換気施設があること
  3. 適切な採光と照明施設があること
  4. 玄関帳場(フロント)があること
  5. →原則として設置の義務はないが、地域の条例によって義務化されている場合がある

  6. 浴室・脱衣所が設置されていること
  7. →近隣に公衆浴場がある場合は浴室・浴槽がなくても認められる場合がある

  8. トイレが設置されていること
  9. →宿泊者2人につき1つのトイレを設置するのが目安

    特区民泊

  1. 宿泊施設が特区民泊可能な地域にあること
  2. 一居室の床面積が25㎡以上にであること
  3. 客室に専用の出入り口、台所、浴室、トイレ、洗面所があること
  4. ※その他の要件は各自治体によって異なるため、確認の必要あり

    民泊新法

  1. 台所、浴室、トイレ、洗面設備が設けられていること
  2. 現に生活の本拠としてしようされている家屋であること
  3. 入居者の募集が行われている家屋であること
  4. 随時その所有者、賃借人または転借人の居住の用に供されている家屋
  5. ※居住履歴がない民泊用の投資マンションは対象外

ぜひ頭に入れていただき、物件選びに役立ててみてください。

マンション管理規約と転貸の承諾を確認する

ご自身の所有物ではない物件を借りて民泊をする場合、それは借りたものを他の人にまた貸し出すという転貸という形態を取ります。
ですので、たとえ用途地域や取得要件をクリアしていたとしても、マンションの管理規約の確認や転貸の承諾が取れないと民泊の運営はできません。

要するに、その物件を所有している大家さんに民泊をしてもいいかと確認しなければならないのです。

物件選びの際は必ず大家さんに確認が取れる物件を探しましょう。

収益を出したいなら見逃せない民泊可能物件の条件


さて、民泊を運営する物件を探すにあたって必要な3つの項目についてお話してきました。
ここまでは法律や条例を遵守しようというお話でしたが、次からは法律を遵守しつつ民泊の収益を上げていこうというお話になります。

「民泊で一儲けするぞ!」とお考えの方はぜひ最後までお読みください。

民泊は何よりも立地


見出しの通り、民泊は何よりも立地が大事です。

たとえ安くて大きな物件で民泊をしたとしても、泊まってくれる方がいなければ意味がありません。
経費や家賃だけが重なって万年赤字、なんてこともあります。

ですので、民泊を運営する際はその都道府県の中心部で運営するのが吉です。

特に東京23区はオリンピックを控えていることもあり、宿泊費を高く設定しても宿泊してくれるケースがありますので、23区近辺にお住まいの方々には非常にオススメです。

また、23区以外でも有名な観光地、鎌倉や河口湖、京都や大阪などでも民泊運営は十分可能なので、物件を探す際は観光資源がある地域を重点的に探すことをオススメします。

家賃が高い物件はNG


月々の経費の中でも、家賃は民泊の収益に大きくのしかかってきます。

月々30万円程度の売上を出していても家賃が12万円かかっていたら、つきづきの収入は13~15万円程度しか残りません。

ですので、家賃はできるだけ10万円以下に収めたいというのが現実です。
ですが、ここまで安い家賃にしてしまうとところどころ古くなっていたり設備が不十分だったりして、かえってリフォーム代がかかってしまう場合がありますので、不動産や民泊運営代行業者に相談してちょうどいい塩梅の物件を見つけてもらうのも1つの手です。

できるだけ大箱で運営する


弊社の経験上、民泊はマンションの一室で運営するより、戸建てのような大箱で団体客を泊めた方が利回りがいいです。

マンションですと、1階の宿泊で収容できる宿泊客の人数に制限がありますし、月々で家賃がかかってきますので収益が少なくなってしまいます。

それに比べ、一気に10数人入れるような戸建てであれば、1回の宿泊で多くの料金をいただくことができますので、家賃が比較的負担になりにくく、収益に繋がりやすい傾向があります。

その分家賃も高くなってしまう場合がありますが、民泊運営の物件を探す際は戸建てを重点的に探していきましょう。

長期的な黒字経営を目指すなら、民泊物件は慎重に選びましょう!


ここまで民泊を始める際の物件選びの6つの基準についてお話してきました。
最後に1度まとめておきましょう。

    法律を遵守するための選び方

  1. 用途地域によって運営できる宿泊施設に制限がある。自治体に確認しましょう
  2. 民泊に関する法律の許可を得るため、要件に合った物件を探しましょう
  3. 必ずマンション管理規約と転貸の許可が得られるかを確認しましょう
  4. 高い収益を得るための選び方

  5. 民泊は何よりも立地が大事。観光資源が近くにある物件を選びましょう
  6. 家賃が高い物件は赤字になる可能性が高い。不動産や運営代行業者を利用しながら安い物件を探しましょう
  7. マンションの一室よりも戸建ての方が収益が出やすい

この6つは非常に大事なのでぜひ覚えておいてください。

民泊の物件選びというのは、長期的な黒字を目指すならもちろんのこと、民泊運営をするモチベーションにも関わってくる重要な行程です。

たとえ収益の高い好立地で民泊を始めたとしても、駆け付け対応などが面倒になって、途中で嫌になって投げ出してしまっては元も子もないですからね。

なので、自分に合った場所で、かつ収益が望める場所が見つかるまで根気強く探していきましょう。

この記事で培った知識を用いて不動産や運営代行業者に相談するのも1つの手です。
何も知らない状態で相談しに行くよりも話がスムーズに進みますので、ぜひ参考にしてみてください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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